Реверсія (reversion) – це особливий вид майнового інтересу, який визнається англо-американським правом. Вона є правом початкового власника повернути майно після його передачі іншій особі. Це не є просто теоретичної концепцією. Це відчутний актив. Власник права повернення може продати, передати або подарувати його так само, як будь-яке інше майно.
Однак поточні власники майна не можуть робити з ним все, що захочуть. Виникають юридичні зобов’язання, оскільки майно зрештою повертається первісному власнику. Вони мають підтримувати майно у розумному стані. Вони не можуть допускати його руйнування чи падіння його вартості. За законом вони мають захищати майно у сфері майбутніх власників, мають право компенсацію.
Як створюються реверсійні інтереси
У практиці існує два основних способу визначення реверсії.
Перший метод пов’язані з довічним володінням (life estate). Передача майна власника іншій особі, але лише на час життя цієї особи. Якщо поточний користувач вмирає, майно автоматично повертається первісному дарувальнику. Це поширений механізм планування спадщини, що забезпечує збереження активів у сім’ї доти, доки бенефіціари живі, та використання будинку протягом усього їхнього життя.
Другий спосіб пов’язані з умовним володінням. Майно передається особі для її власного використання за умови виконання певних умов. Земля може бути надана, наприклад, для шкільних потреб, але повернення (реверсія) починається, якщо земля більше не використовується для освітніх цілей.
Терміни та правові обмеження
Не всі умовні реверсії діють завжди. У більшості штатів США є суворі обмеження на термін дії таких умов. Ці умовні повернення зазвичай обмежені певним періодом часу. У більшості юрисдикцій цей період не може перевищувати 50 років. Це правило гарантує, що майно не буде пов’язане з невизначеними відносинами власності протягом поколінь і що право власності зрештою буде врегульовано та передано вільно.
Чому існують такі обмеження? Цей закон спрямовано балансування прав контролю початкових власників із необхідністю стабільності ринку. Якби доходи дозволяли продовжувати невизначені умови на невизначений термін, вартість нерухомості може впасти, а право власності може залишатися неясним протягом десятиліть. Закон додає ясності, встановлюючи жорсткі ліміти.
Поточні власники повинні звертатися із цим обережно. Необхідно розуміти, що використання майна має тимчасовий характер. Ігнорувати це неможливо. Якщо ваша недбалість призведе до погіршення стану майна, ви можете нести відповідальність за шкоду, яка буде повернена власнику інтересу. Цей обов’язок піклуватися є частиною структури угоди.
Реверсію часто плутають із залишковим інтересом (remainder). Коли декларація про майно припиняється, залишок перетворюється на третій стороні. Реверсія повертається первісному дарувальнику. Ця відмінність є важливою для оподаткування, успадкування та визначення того, хто має право подати до суду, якщо майно було пошкоджено.
Ринок цих вигод малий, але активний. Інвестори можуть купувати реверсії зі знижкою, роблячи ставку на смерть власника або виконання умови. Але це довгострокова стратегія. Існує реальний ризик, що прибуток від інвестицій буде затриманий, а вартість майна буде пошкоджена до реалізації реверсії.
Контроль має ключове значення для тих, хто чинить опір. Регулярні перевірки є розумним кроком.
