La promesse d’un investissement immobilier démocratisé grâce à la cryptomonnaie s’est effondrée à Détroit, laissant les locataires dans des propriétés délabrées et révélant un modèle économique imprudent. RealToken (RealT), une startup fondée par Rémy et Jean-Marc Jacobson, a vanté un système dans lequel les propriétés étaient tokenisées – divisées en milliers de jetons cryptographiques vendus environ 50 $ chacun – permettant à chacun de posséder une fraction de l’immobilier et de percevoir un loyer. La réalité, cependant, est constituée de fondations en ruine, d’infestations de rongeurs et de batailles juridiques alors que l’ambition des Jacobson s’est heurtée tête baissée aux complexités de la gestion immobilière du monde réel.
L’essor et la chute de l’immobilier tokenisé
RealT a acquis de manière agressive environ 500 bâtiments à Détroit et 200 autres à travers les Amériques, constituant ainsi un portefeuille de 150 millions de dollars. Alors que les résidents américains ont été exclus pour des raisons réglementaires, plus de 16 000 investisseurs de 150 pays ont participé, attirés par la promesse de rendements annuels de 12 %. L’entreprise s’est rapidement développée, achetant des propriétés par lots, parfois sans même les visiter personnellement. Cette rapidité a eu un coût : un entretien négligé, des violations généralisées du code et des locataires vivant dans des conditions inhabitables.
Du luxe à la ruine : le point de vue des locataires
La dégradation est visible de première main. Un locataire de Détroit, Cornell Dorris, vit dans un duplex où l’eau s’infiltre à travers les murs, les sous-sols sont inondés d’eaux usées et les rats infestent les murs. D’autres locataires signalent des détecteurs de fumée manquants, des systèmes de chauffage cassés et des toits effondrés. Maya, une autre locataire de RealT, évite la moitié de sa maison à cause d’un plafond qui fuit et de la moisissure, tandis que Monica vit dans la peur des intrus à travers des fenêtres cassées. Ce ne sont pas des incidents isolés ; la ville de Détroit a découvert que 408 propriétés RealT ne disposaient pas des certifications de sécurité de base.
Le passé trouble des fondateurs
L’histoire des Jacobson est marquée par des manœuvres financières et des démêlés juridiques. Leur famille a des antécédents de conflits autour de fortunes de plusieurs millions de dollars et de liens avec des ventes illégales d’armes. Les frères eux-mêmes étaient auparavant impliqués dans un stratagème Bitcoin Ponzi et ont réglé un procès concernant les paiements cryptographiques retenus. Ce schéma de transactions douteuses les a suivis dans l’immobilier : ils ont acquis des propriétés à Détroit pour leur faible coût et leur potentiel d’appréciation rapide, négligeant la sécurité élémentaire des locataires.
Intervention de la ville et conséquences juridiques
Le gouvernement de la ville de Détroit a intenté une action en justice contre RealT, accusant l’entreprise de centaines de violations du fléau, d’impôts impayés et de création de nuisances publiques. Un juge a émis une ordonnance d’interdiction temporaire pour empêcher la perception des loyers et les expulsions jusqu’à ce que les propriétés soient mises aux normes. Même si l’ordonnance a ensuite été assouplie, autorisant les expulsions pour non-paiement, le mal était déjà fait. Les Jacobson nient tout acte répréhensible, affirmant que leur portefeuille n’est pas pire que celui des autres propriétés de la région.
L’avenir de l’immobilier tokenisé
La débâcle de RealT soulève de sérieuses questions sur la viabilité des entreprises immobilières non réglementées adossées à des cryptomonnaies. Le modèle s’est révélé vulnérable à la mauvaise gestion, à la négligence et à l’exploitation des locataires vulnérables. Les investisseurs, dont beaucoup sont de petits participants à la recherche de revenus passifs, sont désormais confrontés à des rendements incertains et au dilemme éthique de tirer profit de propriétés en ruine. Cet effondrement sert d’avertissement sévère : sans une surveillance appropriée, les investissements « démocratisés » peuvent facilement dégénérer en spéculation prédatrice.
