Цены на жильё в США остаются высокими, несмотря на недавнее смягчение, при этом медианная цена продажи составляет 410 800 долларов по состоянию на второй квартал 2025 года — значительный скачок с 327 100 долларов десятилетней давности. Учитывая приоритет президента Трампа в вопросах доступности жилья, вот обзор возможных изменений в жилищной политике в случае его переизбрания, с акцентом на ожидаемые изменения в 2026 году.
Расширение Роли Fannie Mae и Freddie Mac
Одно из ключевых предложений — увеличение объёма закупок ипотечных облигаций государственными спонсируемыми предприятиями (GSE) Fannie Mae и Freddie Mac до 200 миллиардов долларов. Это не новая идея; ранее GSE держали более 900 миллиардов долларов каждый в виде обеспеченных ипотекой ценных бумаг до финансового кризиса 2008 года.
Почему это важно: Увеличение закупок GSE может стимулировать кредиторов к выдаче большего количества ипотечных кредитов, но критики утверждают, что это не обязательно приведёт к снижению процентных ставок. Настоящим драйвером процентных ставок является рынок казначейских облигаций, где подход Белого дома может оказаться контрпродуктивным.
Введение 50-летних Ипотечных Кредитов
Трамп также выдвинул идею увеличения сроков ипотечных кредитов до 50 лет, чтобы снизить ежемесячные платежи.
Реальность: Хотя платежи и будут ниже, это может загнать заёмщиков в долги на всю жизнь, вплоть до выхода на пенсию. Многие не доживут до погашения кредита, а финансовая нагрузка, вероятно, увеличится по мере снижения доходов в старости. Некоторые эксперты даже предполагают, что более длительные сроки кредитования могут повысить цены, стимулируя спрос, не решая при этом основную проблему дефицита предложения.
Ограничение Институциональных Инвесторов
Ещё одно предложение — запретить крупным институциональным инвесторам покупать отдельные дома, особенно предназначенные для аренды. Цель — увеличить количество доступного жилья и снизить цены.
Однако: Аналитики отмечают, что ограничения в землепользовании, а не институциональные покупатели, являются основной проблемой доступности жилья. Даже если запрет будет принят, он не решит фундаментальный дефицит предложения, для устранения которого необходимо построить миллионы дополнительных домов сверх текущих уровней строительства.
Заключение: Жилищная политика Трампа направлена на решение проблемы доступности жилья, но её эффективность остаётся неопределённой. Основная проблема заключается не только в финансировании или активности инвесторов, а в системной нехватке предложения, обусловленной зонированием и правилами землепользования. Предлагаемые меры могут иметь ограниченный эффект без более широких структурных реформ.
