Os preços das casas nos EUA permanecem elevados, apesar da recente flexibilização, com o preço médio de venda de 410.800 dólares no segundo trimestre de 2025 – um salto significativo em relação aos 327.100 dólares de uma década antes. Com o Presidente Trump a dar prioridade à acessibilidade, aqui está uma análise das potenciais mudanças na política habitacional caso ele consiga um segundo mandato, concentrando-se nas mudanças esperadas em 2026.
Expandindo o papel da Fannie Mae e Freddie Mac
Uma proposta fundamental é fazer com que as empresas patrocinadas pelo governo (GSEs) Fannie Mae e Freddie Mac comprem 200 mil milhões de dólares em obrigações hipotecárias. Esta não é uma ideia nova; as GSEs já detinham mais de 900 mil milhões de dólares cada uma em títulos garantidos por hipotecas antes da crise financeira de 2008.
Por que isso é importante: O aumento das compras de GSE poderia liberar os credores para emitir mais hipotecas, mas os críticos argumentam que isso não reduzirá diretamente as taxas. O verdadeiro impulsionador das taxas de juro é o mercado do Tesouro, onde a abordagem da Casa Branca pode ser contraproducente.
Apresentando hipotecas de 50 anos
Trump também apresentou a ideia de estender os prazos das hipotecas para 50 anos para reduzir os pagamentos mensais.
A realidade: Embora os pagamentos fossem mais baixos, isso poderia deixar os mutuários endividados até a idade de aposentadoria. Muitos não viverão o suficiente para pagar os empréstimos e as dificuldades financeiras provavelmente aumentarão à medida que o rendimento diminuir na velhice. Alguns especialistas sugerem mesmo que prazos de empréstimo mais longos poderiam aumentar os preços, alimentando a procura sem resolver a principal escassez de oferta.
Restringindo Investidores Institucionais
Outra proposta é proibir que grandes investidores institucionais comprem moradias unifamiliares, principalmente aquelas destinadas ao aluguel. O objetivo é aumentar o estoque de moradias e reduzir os preços.
No entanto: Os analistas observam que as restrições ao uso da terra, e não os compradores institucionais, são a principal barreira à acessibilidade da habitação. Mesmo que a proibição seja aprovada, não resolverá a escassez fundamental de oferta – que exige a construção de milhões de casas adicionais para além dos actuais níveis de construção.
Conclusão: As políticas habitacionais de Trump visam abordar a acessibilidade, mas a sua eficácia é incerta. A questão central não é apenas o financiamento ou a atividade dos investidores; é uma falta sistémica de oferta restringida por regulamentações de zoneamento e uso da terra. As medidas propostas poderão ter um impacto limitado sem reformas estruturais mais amplas.
