I prezzi delle case negli Stati Uniti rimangono elevati nonostante il recente allentamento, con un prezzo di vendita medio pari a 410.800 dollari nel secondo trimestre del 2025, un balzo significativo rispetto ai 327.100 dollari di dieci anni prima. Considerato che il presidente Trump dà priorità all’accessibilità economica, ecco un’analisi dei potenziali cambiamenti nella politica abitativa se si assicurasse un secondo mandato, concentrandosi sui cambiamenti attesi nel 2026.
Espansione del ruolo di Fannie Mae e Freddie Mac
Una proposta chiave è quella di far sì che le imprese sponsorizzate dal governo (GSE) Fannie Mae e Freddie Mac acquistino 200 miliardi di dollari in obbligazioni ipotecarie. Questa non è un’idea nuova; prima della crisi finanziaria del 2008, i GSE detenevano oltre 900 miliardi di dollari ciascuno in titoli garantiti da ipoteca.
Perché questo è importante: L’aumento degli acquisti GSE potrebbe dare ai finanziatori la possibilità di emettere più mutui, ma i critici sostengono che ciò non abbasserà direttamente i tassi. Il vero motore dei tassi di interesse è il mercato del Tesoro, dove l’approccio della Casa Bianca potrebbe essere controproducente.
Presentazione dei mutui a 50 anni
Trump ha anche ventilato l’idea di estendere la durata del mutuo a 50 anni per ridurre i pagamenti mensili.
La realtà: anche se i pagamenti sarebbero inferiori, ciò potrebbe intrappolare i mutuatari in debito fino agli anni della pensione. Molti non vivranno abbastanza a lungo per ripagare i prestiti, e la tensione finanziaria probabilmente aumenterà con il calo del reddito in età avanzata. Alcuni esperti suggeriscono addirittura che termini di prestito più lunghi potrebbero aumentare i prezzi alimentando la domanda senza affrontare la carenza di offerta principale.
Limitazioni agli investitori istituzionali
Un’altra proposta è quella di vietare ai grandi investitori istituzionali di acquistare case unifamiliari, in particolare quelle destinate alla locazione. L’obiettivo è aumentare l’inventario immobiliare e abbassare i prezzi.
Tuttavia: Gli analisti notano che le restrizioni sull’uso del territorio, non gli acquirenti istituzionali, sono la barriera principale all’accessibilità economica degli alloggi. Anche se il divieto passasse, non risolverebbe la fondamentale carenza di approvvigionamento, che richiede la costruzione di milioni di case aggiuntive oltre gli attuali livelli di costruzione.
Conclusione: le politiche abitative di Trump mirano ad affrontare il problema dell’accessibilità economica, ma la loro efficacia è incerta. La questione centrale non è solo il finanziamento o l’attività degli investitori; è una mancanza sistemica di offerta vincolata dalle normative sulla zonizzazione e sull’uso del territorio. Le misure proposte potrebbero avere un impatto limitato senza riforme strutturali più ampie.
