Los precios de las viviendas en Estados Unidos siguen siendo altos a pesar de la reciente flexibilización, con un precio de venta medio de 410.800 dólares en el segundo trimestre de 2025, un salto significativo con respecto a los 327.100 dólares de una década antes. Dado que el presidente Trump prioriza la asequibilidad, a continuación se presenta un desglose de los posibles cambios en la política de vivienda si logra un segundo mandato, centrándose en los cambios esperados para 2026.
Ampliando el papel de Fannie Mae y Freddie Mac
Una propuesta clave es que las empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), Fannie Mae y Freddie Mac, compren 200.000 millones de dólares en bonos hipotecarios. Esta no es una idea nueva; Antes de la crisis financiera de 2008, las GSE alguna vez tuvieron más de 900 mil millones de dólares cada una en valores respaldados por hipotecas.
Por qué esto es importante: El aumento de las compras de GSE podría liberar a los prestamistas para emitir más hipotecas, pero los críticos argumentan que esto no reducirá directamente las tasas. El verdadero impulsor de las tasas de interés es el mercado del Tesoro, donde el enfoque de la Casa Blanca puede ser contraproducente.
Presentamos hipotecas a 50 años
Trump también ha planteado la idea de ampliar los plazos de las hipotecas a 50 años para reducir los pagos mensuales.
La realidad: Si bien los pagos serían más bajos, esto podría atrapar a los prestatarios endeudados hasta bien entrados sus años de jubilación. Muchos no vivirán lo suficiente para pagar los préstamos, y la tensión financiera probablemente aumentaría a medida que los ingresos disminuyan en la vejez. Algunos expertos incluso sugieren que plazos de préstamo más largos podrían aumentar los precios al impulsar la demanda sin abordar la escasez de oferta central.
Restringir a los inversores institucionales
Otra propuesta es prohibir a los grandes inversores institucionales comprar viviendas unifamiliares, en particular aquellas destinadas al alquiler. El objetivo es aumentar el inventario de viviendas y bajar los precios.
Sin embargo: Los analistas señalan que las restricciones en el uso de la tierra, no los compradores institucionales, son la principal barrera para la asequibilidad de la vivienda. Incluso si se aprueba la prohibición, no resolverá la escasez fundamental de suministro, que requiere la construcción de millones de viviendas adicionales más allá de los niveles de construcción actuales.
Conclusión: Las políticas de vivienda de Trump apuntan a abordar la asequibilidad, pero su efectividad es incierta. La cuestión central no es sólo la financiación o la actividad de los inversores; es una falta sistémica de oferta limitada por las regulaciones de zonificación y uso de la tierra. Las medidas propuestas pueden tener un impacto limitado sin reformas estructurales más amplias.
